Вода должна течь по плану
В условиях кризиса бремя инфраструктурного обеспечения территорий стало для застройщиков неподъемным.
Власти Петербурга и Ленобласти должны разработать план совместных действий по развитию и инфраструктурной подготовке подлежащих застройке территорий, считают участники организованного «Деловым Петербургом» круглого стола, посвященного вопросам водоснабжения и водоотведения.
Евгений Асмолов/ДП
Три года назад петербургские и областные девелоперы узнали, что власти обоих регионов больше не собираются обеспечивать новые районы застройки инженерной и социальной инфраструктурой, как это было обещано раньше. Эту обязанность переложили на самих строителей. Те очень быстро подсчитали, что такое перераспределение обязанностей приведет к удорожанию жилого «квадрата» на 10-15%.
Поначалу новость бурно обсуждалась, но на волне посткризисного роста продаж на первичном рынке она не выглядела особенно угрожающей. По крайней мере, для самих покупателей.
Однако сейчас продажи в новостройках за первое полугодие 2015 года упали на 40% по сравнению с тем же периодом 2014-го, а цены на стройматериалы и оборудование, в составе которых много импорта, выросли на 20-30%. И экономические прогнозы говорят, что будет еще хуже. В итоге инфраструктурное бремя стало для девелоперов и покупателей жилья весьма ощутимым.
По мнению президента ГК «ЛенСпецСтрой» Дмитрия Астафьева, перекладывание обеспечения территорий на застройщиков приводит к существенному удорожанию себестоимости строительства жилья. Эти затраты, в свою очередь, перекладываются на дольщиков. На примере стандартного небольшого дома общей площадью 50 тыс. м2, который строится «в чистом поле», на пригородных территориях, он подсчитал, что плата за подключение такого объекта к услугам водоснабжения и водоотведения составит примерно 4 тыс. рублей на каждый квадратный метр.
Согласно действовавшим до 1 января 2015 года правилам, установленным администрацией Петербурга, 50% стоимости подключения к услугам водоснабжения и водоотведения застройщик должен перечислить в течение трех месяцев с момента заключения договора на техприсоединение. С 1 января предоплата выросла до 60% в течение первых трех месяцев.
«По Гражданскому кодексу нельзя начать проектирование дома, не получив технических условий. Проектирование ведется год. Значит, техусловия нужно получить до этого. При этом нужно оплатить 50% цены подключения к сетям Водоканала. Это 2 тыс. рублей на каждый м2», — рассуждает Дмитрий Астафьев.
Согласование проекта, строительство дома занимают еще 3,5 года. То есть с момента оплаты водоснабжения и водоотведения до того, как в дом действительно начнет подаваться вода, проходит 5 лет.
«На это время я уплаченные за это деньги должен вывести из оборота. Казалось бы, всего 2 тыс. рублей на метр. Но у нас сегодня ставка кредитования для таких средних застройщиков, как наша компания, — под 20%. В результате получаем, что за 5 лет сумма, которую компания уплатила за подключение к сетям, увеличится на 100% и составит уже 6 тыс. рублей с м2 — 100 млн рублей в целом на дом. Это просто нереально!» — возмущен Дмитрий Астафьев.
Он отмечает, что по тому же Гражданскому кодексу власти не имеют права продавать с торгов земельные участки без инженерной подготовки.
У соседей нет согласия
По сравнению с другими ресурсоснабжающими организациями ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» застройщики ставят на первое место по отлаженности работы по подключению и по исполнению обязательств. «Водоканал намного превосходит другие организации с точки зрения эффективности и быстроты реагирования. Но никто из крупных застройщиков не может себе позволить единовременно оплатить даже 50% стоимости подключения, не то что 60%. Водоканал идет нам навстречу: дает рассрочки и разрешает платить не сразу всю сумму. Но мы же понимаем, что эти уступки имеют предел, потому что Водоканалу эти деньги нужны для выполнения обязательств, иначе он не сможет строить те объекты, за подключение к которым мы ему платим», — отмечает генеральный директор ООО «БКН-Проект»Леван Харазов.
Правильнее было бы, чтобы было целевое бюджетное финансирование хотя бы на развитие системы магистральных сетей. Это позволяло бы Водоканалу создавать опорную систему водоснабжения, к которой подключались бы новые объекты по мере их строительства.
Однако программы строительства таких сетей нет ни у Петербурга, ни у Ленобласти, говорят участники круглого стола. Более того, действия этих соседних регионов по развитию пограничных территорий не согласованы. Из-за этого возникают проблемы с подключением к водоснабжению и водоотведению тех новостроек, которые возводятся под Петербургом.
С ними, например, столкнулись девелоперы в Мурино и Новодевяткино, где благодаря новому строительству в течение 10-15 лет население вырастет на 300 тысяч человек. Канализационного коллектора, к которому можно было бы подключить новые дома, в этом районе Ленобласти нет, как и планов по его строительству. Даже дома, построенные в 1980-1990-х годах, не все обеспечены канализацией.
Петербургский Водоканал готов подключить новостройки к своим сетям. Но для этого муниципальные власти Ленобласти должны принять соответствующие решения, разработать градостроительные планы, где будут прописаны перспективы развития населенных пунктов и их потребности в инженерии, говорит Андрей Леушкин, директор Департамента по реализации подключений «Водоканала». Таких планов нет.
«Ленобласть — это другой субъект Федерации. Сейчас власти Ленобласти пытаются урегулировать вопросы инженерного обеспечения территорий. В Петербурге есть комитет по энергетике и инженерному обеспечению, который курирует эти вопросы. В Ленобласти этого нет, работа в этом направлении только в начальной стадии. Пока не будет четкого понимания, как они собираются развивать свои территории, не будет и порядка в Ленобласти», — считает Андрей Леушкин.
Застройщики подумывают о концессионном проекте по строительству коллектора. Он обойдется им в 1,5 млрд рублей. Но даже если этот проект будет реализован, он лишь залатает отдельно взятую дыру в общей инфраструктурной картине города и области, считают участники круглого стола.
Решить проблему в комплексе можно только с участием государства, полагает Дмитрий Астафьев. По его мнению, современные чиновники должны вспомнить опыт своих советских коллег, которые проводили инженерную подготовку земли на десятки лет вперед. Это позволяет даже сегодня, спустя четверть века, застраивать кварталы в СПЧ, Коломягах, Веселом Поселке. «То, что сегодня эту проблему взваливают на застройщиков, — грубейшая ошибка», — убежден Дмитрий Астафьев.
Трубы дорожают
Подорожание техники, материалов и оборудования, связанное с экономическим и политическим кризисом, обостряет инфраструктурную проблему. Водоснабжение и водоотведение, в отличие от многих других отраслей, очень мало завязаны на импорт. «Мы всегда были ориентированы на отечественного производителя. Я вообще давно забыла, когда мы привозили импортную трубу. Если и привозим, то чтобы провести пилотные испытания, тестирование, чтобы развивать ее производство в России», — рассказывает Гаяне Панкова, директор по развитию ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».
Для систем водоснабжения и водоотведения используются отечественные полиэтиленовые и чугунные трубы производства компаний «Нордпайп», «Икапласт», ФТК «РОСТР», «Свободный сокол», запорная арматура компаний «Русь-21 век», «Группа ЭНЭКОС», насосное оборудование «Гидромашсервиса», «Уралгидромаша», Самарского насосного завода.
«Водоканал двигает нас к развитию, требуя от поставщиков все более высокого качества продукции. Трубная продукция эволюционирует, как и всякая другая. И именно эксплуатирующий орган нас стимулирует развивать, модернизировать свое производство, чтобы выпускать трубы с более высокими характеристиками. Инвестировав в свое развитие, мы смогли производить продукцию, конкурентную на международном рынке. Таким образом, у нас теперь есть не только рынок России, но мы также собираемся выходить на экспортные поставки», — говорит Игорь Братушка, гендиректор ООО «ФТК РОСТР».
Однако и производители отечественной продукции зависимы от общей ситуации в экономике. «Мы производим чугунные трубы, а металл дорожает, так как цены на него внутри России привязаны к биржевым. К сожалению, цены на нашу продукцию в последнее время выросли на 20-30%. Но мы принимаем целый ряд мер, чтобы минимизировать удорожание. Например, этому поможет модернизация производства, которую мы сейчас проводим, некоторые проектные решения», — говорит Екатерина Матвеева, генеральный директор ООО «АОМЗ» (эксклюзивный дилер Липецкой трубной компании «Свободный сокол»). «Свободный сокол» полностью отказался от импортного сырья: раньше оно частично поставлялось с Украины и Молдавии, теперь завод перешел на уральские поставки.
Производители полиэтиленовых труб в менее выгодном положении. «Мы можем заместить импортные трубы российскими. Но проблема в другом: полиэтилен необходимого качества производит только одно отечественное предприятие — «Казаньнефтеоргсинтез», и то, его не хватает и подходит он не для всех видов полиэтиленовой продукции. Для многих видов труб подходит только импортное сырье. Скоро казанский завод закроется на ремонт, и мы будем вынуждены импортировать весь полиэтилен, который используем в производстве», — сообщил гендиректор ЗАО «Нордпайп» Александр Прозоровский.
Создать отечественное производство быстро невозможно. Да и средств для этого требуется очень много. По данным участников круглого стола, были произведены расчеты стоимости создания завода по выпуску полиэтилена на базе «Киришинефтеоргсинтеза». Она оценивается в $3-4 млрд. Инвесторов, готовых вложиться в такой проект, сегодня нет.
Промышленники уже не раз обращались к федеральным властям с предложением снизить импортные пошлины на полиэтилен, но пока не нашли поддержки, сообщила Лиана Акопян,заместитель генерального директора ООО «Икапласт».
Участники круглого стола пришли к выводу, что пока власти разных уровней не займутся комплексным решением инфраструктурных вопросов, бизнесмены будут вынуждены сами заниматься латанием дыр в этой системе. А это дорого обходится им самим, населению и в конечном счете государству.
Ольга Мягченко специально для "Фонтанка.ру"
